Zulässigkeit von Vorhaben

Die Vorschriften über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben sind im Wesentlichen im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu finden. Sie regeln, ob auf einem Grundstück überhaupt, und wenn ja, was gebaut werden darf. Über eine in der Regel notwendige Genehmigung einer beabsichtigten Grundstücksnutzung bzw. eines Vorhabens entscheidet die untere Baurechtsbehörde je nach Fallgestaltung gegebenenfalls unter Beteiligung der Gemeinde. Beide geben auch sonst, insbesondere bei nach der Landesbauordnung (LBO) verfahrensfreien Vorhaben, Auskunft darüber, ob diese im konkreten Fall bauplanungsrechtlich zulässig sind. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben ist unter anderem davon abhängig, ob ein Vorhaben

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplans,
• im sogenannten unbeplanten Innenbereich, oder….
• im Außenbereich

realisiert werden soll.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben gem. § 30 BauGB zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Sind diese Mindestfestsetzungen vorhanden, gilt der Bebauungsplan als qualifiziert und die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens kann allein anhand dieses Plans beurteilt werden. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der diese Voraussetzungen nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), sind für die Beurteilung der Zulässigkeit ergänzend die Vorschriften des § 34 bzw. § 35 BauGB heranzuziehen. Die Erschließung eines Grundstücks kann in der Regel als gesichert gelten, wenn es an das öffentliche Straßennetz, an Stromversorgung, Wasserversorgung und Entwässerung angeschlossen ist.

Auch nach der Landesbauordnung verfahrensfreie Vorhaben können aufgrund eines Bebauungsplans und seiner Festsetzungen unzulässig sein.

Bauvorhaben, die sich gem. § 34 BauGB innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich) befinden, für den noch nie ein Bebauungsplan aufgestellt wurde oder kein geltender Bebauungsplan mehr vorliegt, können insbesondere zugelassen werden, wenn diese sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfügen. Die vorhandene Bebauung in der Nachbarschaft bestimmt damit, wie ein Grundstück bebaut werden kann. Was dabei prägend auf das Baugrundstück wirkt, hängt von den Gegebenheiten vor Ort ab. In der Regel sind dies der Block, in dem das Vorhaben liegt und die gegenüberliegende Straßenseite. Für die Beurteilung der Zulässigkeit sind daher bei verfahrenspflichtigen Vorhaben neben den üblichen einzureichenden Bauantragsunterlagen auch Schnitte und Ansichten des Gebäudes sowie eine Ansicht der Straßenabwicklung erforderlich.

Zum Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB gehören alle Grundstücke und Grundstücksteile, die außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes und außerhalb des Innenbereichs liegen. Der Außenbereich soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden. Vorhaben können somit nur im engen Rahmen des Gesetzes im Einzelfall zugelassen werden, insbesondere wenn diese zwingend auf eine Lage außerhalb besiedelter Gebiete angewiesen sind bzw. einer privilegierten Nutzung gem. § 35 Abs. 1 BauGB dienen.

Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind (§ 31 Abs. 1 BauGB). Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und weitere Voraussetzungen gem. § 31 Abs. 2 BauGB erfüllt sind.

Die Grundzüge der Planung sind immer dann berührt, wenn Befreiungen in das Interessensgeflecht der Planung eingreifen, das verfolgte Planungsziel in Frage stellen, bodenrechtliche Spannungen erzeugen oder aufgrund einer Präzedenzwirkung die zukünftige Durchsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans erheblich erschweren, wenn nicht sogar zur Funktionslosigkeit dieser Festsetzungen selbst führen.

Ausführungen zum sog. "Bau-Turbo" folgen zu gegebener Zeit.

Für die Zulässigkeit bestimmter Wohnbauvorhaben können unter den Voraussetzungen von § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b oder § 246e BauGB (sog. Bauturbo-Regelungen) gewisse Erleichterungen gelten. So kann nach Maßgabe von § 31 Abs. 3 BauGB zugunsten des Wohnungsbaus von den Festsetzungen eines Bebauungsplans auch dann befreit werden, wenn dies die Grundzüge der Planung berührt, während § 34 Abs. 3b BauGB die Zulassung von Wohngebäuden regelt, die sich nicht in die nähere Umgebungsbebauung einfügen. Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ermöglicht § 246e BauGB bei der Zulassung bestimmter Wohnbauvorhaben ein Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften bzw. planerischen Festsetzungen. Diese Zulassungsentscheidungen liegen im Ermessen der Baurechtsbehörde und erfordern die Zustimmung der Standortgemeinde.

Bei Bauvorhaben, die im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 1, 2 und 3a BauGB bzw. im Außenbereich nach § 35 BauGB zugelassen werden sollen, und in Fällen, in denen eine Ausnahme oder Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 1 und 2 BauGB zugelassen oder erteilt werden soll, ist von der Baurechtsbehörde das Einvernehmen der Gemeinde gem. § 36 BauGB einzuholen. Ein seitens der Gemeinde rechtswidrig versagtes Einvernehmen kann durch die untere Baurechtsbehörde ersetzt werden.

Bei Vorhaben, die nach § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b oder § 246e BauGB zugelassen werden sollen, ist von der Baurechtsbehörde die Zustimmung der Gemeinde gem.   § 36a BauGB einzuholen. Die Gemeinde erteilt ihre Zustimmung, wenn das konkrete Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebiets vereinbar ist. Die Zustimmung kann auch unter der Bedingung erteilt werden, dass sich der Bauherr zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen verpflichtet. Auf die Erteilung der Zustimmung besteht kein Rechtsanspruch, eine versagte Zustimmung kann auch nicht durch die Baurechtsbehörde ersetzt werden.