Planungsoptionen durch andere Satzungen

Die Gemeinde kann unter bestimmten Voraussetzungen nach § 34 Abs. 4-6 BauGB Satzungen erlassen, die für den Innenbereich maßgeblich sind:

• Die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile [siehe auch Zulässigkeit von Vorhaben im Innenbereich] können durch Satzung festgelegt werden. Damit kann eindeutig bestimmt werden, welche Grundstücke bzw. Grundstücksteile noch zu den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen gehören und welche bereits dem Außenbereich zuzuordnen sind (sog. Klarstellungs- bzw. Abgrenzungssatzung).
• Bebaute Bereiche im Außenbereich können als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgelegt werden, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind (sog. Entwicklungs- bzw. Festlegungssatzung).

• Einzelne Außenbereichsflächen können in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbezogen werden, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind (sog. Ergänzungssatzung).

Die Gemeinde kann im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben des § 35 Abs. 6 BauGB regeln, dass für bebaute Bereiche im Außenbereich bestimmte öffentliche Belange (namentlich: Widerspruch zu Darstellungen des Flächennutzungsplans über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald, Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft sowie Gefahr der Entstehung oder Verfestigung, nicht aber der Erweiterung einer Splittersiedlung) einem Wohnzwecken dienenden Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden können. Andere öffentliche Belange, wie zum Beispiel solche des Naturschutzes, der Landschaftspflege oder der Wasserwirtschaft können jedoch nach den Umständen des Einzelfalls dazu führen, dass das Bauvorhaben trotz einer derartigen Satzung unzulässig ist.

Gemeinden, die überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können nach § 22 BauGB bestimmen, dass die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum genehmigungspflichtig ist.

Die Gemeinde kann in einem Gebiet, in dem städtebauliche Missstände integriert und mit einem längeren Zeithorizont behoben werden sollen, eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme gem. § 136 BauGB durchführen und förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (Sanierungssatzung, vgl. § 142 BauGB). Damit können Städtebaufördermittel zum Einsatz kommen, mit denen der Bund und das Land die städtebauliche Erneuerung und zukunftsfähige Weiterentwicklung unterstützt.

Zur Durchsetzung der Ziele und Zwecke der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme können von der Gemeinde in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten besondere bodenrechtliche Instrumentarien angewendet werden. Hierzu gehört unter anderem die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht nach §§ 144, 145 BauGB.

Von dem Genehmigungsvorbehalt sind unter anderem die nachfolgenden Vorgänge betroffen:

• Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB (zum Beispiel die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen)
• Beseitigung baulicher Anlagen
• erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen
• schuldrechtliche Verträge über den Gebrauch oder die Nutzung von Gebäuden und Grundstücken auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr
• Veräußerung von Grundstücken
• Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast

Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Vorgang die Durchführung der Sanierung unmöglich macht oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.